¿Por qué San Isidro tiene el USD/m² más alto de Lima?

Por la combinación de stock corporativo premium (488 oficinas activas en zonas como El Golf y Corpac) y residencial consolidado en zonas exclusivas como El Olivar y Country Club. El precio promedio del distrito incluye ambos componentes y por eso queda por encima de Miraflores.

¿Cuánto cuesta una oficina en San Isidro?

El rango es muy amplio. Un consultorio de 60-80 m² en El Golf o Camino Real arranca cerca de USD 200,000. Pisos completos en torres clase A+ se mueven entre USD 1.5M y USD 5M dependiendo de superficie y altura.

¿Qué tan líquido es el mercado de venta?

El distrito tiene 1,475 avisos de venta activos, suficiente para sostener tanto producto premium como ejecutivo. La rotación es más rápida en el segmento USD 400,000-800,000 (residencial estándar) que en el premium por encima del millón.

Inteligencia de mercado inmobiliario · Doomos

Reporte de mercado inmobiliario: San Isidro

Distrito de Lima Metropolitana

Reporte de mercado inmobiliario

San Isidro

Distrito de Lima Metropolitana

Actualizado el 29/05/2026

Datos en vivo del portal

San Isidro es el distrito con el precio promedio por metro cuadrado más alto del país y el mercado de oficinas más profundo del Perú. Este reporte resume las cifras del distrito al cierre del último ciclo de cómputo de Doomos: 2,307 avisos activos, repartidos entre un núcleo financiero (El Golf, Corpac) y zonas residenciales consolidadas (Aurora, Orrantia, El Olivar).

Mercado premium con USD 6,222/m² promedio en venta —el más alto de Lima— y un componente corporativo único: 488 oficinas activas, más que cualquier otro distrito del país. La composición es 64% venta / 36% alquiler.

Indicadores principales

1,569

Avisos activos

USD 12K

USD/m² promedio

USD 2.9M

Precio promedio

USD 562K

Precio mediana

340 m²

Área promedio

3.0

Dormitorios prom.

2.8

Baños prom.

1,475 / 824

Venta / Alquiler

Composición de la ofertaVenta 64% · Alquiler 36%

1,475 venta

824 alquiler

El distrito con mayor componente corporativo

Cerca del 21% del stock activo en San Isidro son oficinas o locales comerciales, una proporción que no se repite en ningún otro distrito residencial de Lima. Las torres corporativas de El Golf y Corpac concentran tickets desde USD 200,000 por consultorio de 60 m² hasta USD 3-5 millones por pisos completos en clase A+.

Esa capa corporativa eleva el precio promedio del distrito incluso si el stock residencial puro no es el más caro. También sostiene una demanda de alquiler corporativo muy estable: los departamentos a distancia caminable de oficinas tienen vacancias cortas y yields competitivos.

Precios y mix residencial

En venta residencial, el ticket más frecuente para 130-160 m² en edificio post-2015 está entre USD 700,000 y USD 1,200,000. Edificios consolidados en zonas como Aurora o Country Club bajan a USD 400,000-700,000 por superficies similares. El extremo premium en El Olivar o frente a Camino Real supera el millón de dólares con regularidad.

El alquiler promedio mensual de USD 2,610 incluye un mix amplio. Estudios y un-dormitorio para ejecutivos arrancan en USD 1,200-1,800; tres-dormitorios familiares en zona consolidada van de USD 2,500 a USD 4,500. La rotación corporativa mantiene el yield bruto entre 4% y 4.5%.

Microzonas y demanda actual

El Golf y Camino Real concentran la demanda corporativa de venta y alquiler ejecutivo. El Olivar y Country Club son las zonas residenciales más exclusivas y de menor rotación. Aurora, Orrantia y la franja con Magdalena ofrecen el mejor balance precio/ubicación para familias.

Las nuevas microzonas en consolidación están en los bordes sur (Aurora hacia Lince) y oeste (Orrantia hacia Magdalena), donde aún hay edificios de los años 80-90 que se están redensificando con producto nuevo de USD 3,500-4,500 por m².

Distribución por tipo de propiedad

Departamento1,160 · 74%
Casa190 · 12%
Oficina117 · 7%
Terrenos46 · 3%
Local comercial33 · 2%
Dúplex6 · 0%
Hotel5 · 0%
Aires3 · 0%

Zonas con más avisos en San Isidro

Corpac17 avisos · USD 2K/m²
El Olivar5 avisos · USD 3K/m²
Av. Juan de Arona5 avisos · USD 3K/m²
Orrantia4 avisos · USD 4K/m²
Orrantia Del Mar3 avisos · USD 2K/m²

Evolución del precio/m² (últimos meses)

Mes	Precio/m² promedio
Feb 26	USD 8K/m²
Mar 26	USD 7K/m²
Abr 26	USD 6K/m²
May 26	USD 4K/m²

Propiedades destacadas en San Isidro

Departamento en venta San Isidro

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San Isidro, Departamento de Lima

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San Isidro, Departamento de Lima

151 m²

Venta

S/ 868.159

Venta departamento Duplex con terraza San ISidro

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San Isidro, Departamento de Lima

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San Isidro, Departamento de Lima

184 m²

Venta

US$ 1.674.000

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San Isidro, Departamento de Lima

372 m²

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Preguntas frecuentes

¿Por qué San Isidro tiene el USD/m² más alto de Lima?: Por la combinación de stock corporativo premium (488 oficinas activas en zonas como El Golf y Corpac) y residencial consolidado en zonas exclusivas como El Olivar y Country Club. El precio promedio del distrito incluye ambos componentes y por eso queda por encima de Miraflores.
¿Cuánto cuesta una oficina en San Isidro?: El rango es muy amplio. Un consultorio de 60-80 m² en El Golf o Camino Real arranca cerca de USD 200,000. Pisos completos en torres clase A+ se mueven entre USD 1.5M y USD 5M dependiendo de superficie y altura.
¿Qué tan líquido es el mercado de venta?: El distrito tiene 1,475 avisos de venta activos, suficiente para sostener tanto producto premium como ejecutivo. La rotación es más rápida en el segmento USD 400,000-800,000 (residencial estándar) que en el premium por encima del millón.

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Cifras calculadas a partir de los avisos activos, verificados y publicados en Doomos al 29/05/2026. Los promedios excluyen el 5% superior e inferior por precio para evitar la distorsión de outliers. El reporte editorial fue actualizado por última vez el 2026-04-23 y se refresca al menos una vez por mes.