Inteligencia de mercado inmobiliario · Doomos
Reporte de mercado inmobiliario: San Isidro
Distrito de Lima Metropolitana
Reporte de mercado inmobiliario
San Isidro
Distrito de Lima Metropolitana
Actualizado el 23/10/2026
Datos en vivo del portal
San Isidro es el distrito con el precio promedio por metro cuadrado más alto del país y el mercado de oficinas más profundo del Perú. Este reporte resume las cifras del distrito al cierre del último ciclo de cómputo de Doomos: 2,307 avisos activos, repartidos entre un núcleo financiero (El Golf, Corpac) y zonas residenciales consolidadas (Aurora, Orrantia, El Olivar).
Mercado premium con USD 6,222/m² promedio en venta —el más alto de Lima— y un componente corporativo único: 488 oficinas activas, más que cualquier otro distrito del país. La composición es 64% venta / 36% alquiler.
Indicadores principales
1,464
Avisos activos
USD 4K
USD/m² promedio
USD 1.1M
Precio promedio
USD 290K
Precio mediana
229 m²
Área promedio
2.5
Dormitorios prom.
2.4
Baños prom.
1,475 / 824
Venta / Alquiler
El distrito con mayor componente corporativo
Cerca del 21% del stock activo en San Isidro son oficinas o locales comerciales, una proporción que no se repite en ningún otro distrito residencial de Lima. Las torres corporativas de El Golf y Corpac concentran tickets desde USD 200,000 por consultorio de 60 m² hasta USD 3-5 millones por pisos completos en clase A+.
Esa capa corporativa eleva el precio promedio del distrito incluso si el stock residencial puro no es el más caro. También sostiene una demanda de alquiler corporativo muy estable: los departamentos a distancia caminable de oficinas tienen vacancias cortas y yields competitivos.
Precios y mix residencial
En venta residencial, el ticket más frecuente para 130-160 m² en edificio post-2015 está entre USD 700,000 y USD 1,200,000. Edificios consolidados en zonas como Aurora o Country Club bajan a USD 400,000-700,000 por superficies similares. El extremo premium en El Olivar o frente a Camino Real supera el millón de dólares con regularidad.
El alquiler promedio mensual de USD 2,610 incluye un mix amplio. Estudios y un-dormitorio para ejecutivos arrancan en USD 1,200-1,800; tres-dormitorios familiares en zona consolidada van de USD 2,500 a USD 4,500. La rotación corporativa mantiene el yield bruto entre 4% y 4.5%.
Microzonas y demanda actual
El Golf y Camino Real concentran la demanda corporativa de venta y alquiler ejecutivo. El Olivar y Country Club son las zonas residenciales más exclusivas y de menor rotación. Aurora, Orrantia y la franja con Magdalena ofrecen el mejor balance precio/ubicación para familias.
Las nuevas microzonas en consolidación están en los bordes sur (Aurora hacia Lince) y oeste (Orrantia hacia Magdalena), donde aún hay edificios de los años 80-90 que se están redensificando con producto nuevo de USD 3,500-4,500 por m².
Distribución por tipo de propiedad
- Departamento1,110 · 76%
- Casa136 · 9%
- Oficina97 · 7%
- Terrenos41 · 3%
- Dúplex33 · 2%
- Local comercial29 · 2%
- Hotel5 · 0%
- Residencial4 · 0%
Zonas con más avisos en San Isidro
- Corpac44 avisos · USD 2K/m²
- Golf28 avisos · USD 4K/m²
- Country Club27 avisos · USD 3K/m²
- El Olivar23 avisos · USD 3K/m²
- Orrantia20 avisos · USD 2K/m²
- El Palomar7 avisos · USD 1K/m²
- Orrantia Del Mar7 avisos · USD 2K/m²
- Av. Juan de Arona5 avisos · USD 3K/m²
Evolución del precio/m² (últimos meses)
| Mes | Precio/m² promedio |
|---|---|
| Abr 26 | USD 4K/m² |
| May 26 | USD 3K/m² |
| Jun 26 | USD 3K/m² |
| Jul 26 | USD 3K/m² |
| Ago 26 | USD 3K/m² |
| Sep 26 | USD 3K/m² |
| Oct 26 | USD 3K/m² |
Preguntas frecuentes
- ¿Por qué San Isidro tiene el USD/m² más alto de Lima?
- Por la combinación de stock corporativo premium (488 oficinas activas en zonas como El Golf y Corpac) y residencial consolidado en zonas exclusivas como El Olivar y Country Club. El precio promedio del distrito incluye ambos componentes y por eso queda por encima de Miraflores.
- ¿Cuánto cuesta una oficina en San Isidro?
- El rango es muy amplio. Un consultorio de 60-80 m² en El Golf o Camino Real arranca cerca de USD 200,000. Pisos completos en torres clase A+ se mueven entre USD 1.5M y USD 5M dependiendo de superficie y altura.
- ¿Qué tan líquido es el mercado de venta?
- El distrito tiene 1,475 avisos de venta activos, suficiente para sostener tanto producto premium como ejecutivo. La rotación es más rápida en el segmento USD 400,000-800,000 (residencial estándar) que en el premium por encima del millón.
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Cifras calculadas a partir de los avisos activos, verificados y publicados en Doomos al 23/10/2026. Los promedios excluyen el 5% superior e inferior por precio para evitar la distorsión de outliers. El reporte editorial fue actualizado por última vez el 2026-04-23 y se refresca al menos una vez por mes.