Inteligencia de mercado inmobiliario · Doomos
Reporte de mercado inmobiliario: Miraflores
Distrito de Lima Metropolitana
Reporte de mercado inmobiliario
Miraflores
Distrito de Lima Metropolitana
Actualizado el 23/10/2026
Datos en vivo del portal
Este reporte resume el estado actual del mercado inmobiliario en Miraflores con datos extraídos en vivo del portal Doomos. Miraflores es el distrito con mayor volumen de oferta de Lima Metropolitana —3,571 avisos vigentes en abril de 2026— y concentra la mayor liquidez del país tanto para compra como para alquiler. Las cifras de este reporte se actualizan cada 24 horas a partir de las publicaciones activas y verificadas en Doomos.
Mercado de departamentos premium con USD 5,982/m² promedio en venta y USD 2,429 mensuales en alquiler. La oferta se reparte 61% venta / 35% alquiler, con dominio claro de departamentos (77% del stock) y un fuerte componente de construcción reciente (102 proyectos con menos de 5 años).
Indicadores principales
2,031
Avisos activos
USD 3K
USD/m² promedio
USD 538K
Precio promedio
USD 253K
Precio mediana
252 m²
Área promedio
2.5
Dormitorios prom.
2.4
Baños prom.
2,186 / 1,231
Venta / Alquiler
Lectura de las cifras del mercado
El precio promedio por metro cuadrado en venta en Miraflores se ubica en USD 5,982, el segundo más alto del país después de San Isidro. Para un departamento típico de 130-150 m² en edificio de 2015 en adelante, el ticket de compra más frecuente está entre USD 600,000 y USD 900,000. El extremo bajo del mercado (departamentos antiguos en zonas alejadas del Malecón) arranca cerca de USD 140,000 para 60-70 m².
En alquiler, el promedio mensual de USD 2,429 incluye desde estudios amoblados orientados a expatriados (USD 900-1,500) hasta departamentos familiares de 3 dormitorios (USD 2,500-4,000). El yield bruto anual se mantiene alrededor de 4-4.5%, uno de los más estables de Lima por la rotación de inquilinos corporativos y turísticos.
Composición de la oferta
De los 3,571 avisos activos, 2,749 (77%) son departamentos, 309 son oficinas y 251 casas. El resto se distribuye entre locales comerciales y terrenos. Esta concentración en departamentos refleja la consolidación del distrito como mercado vertical: queda muy poco terreno disponible para construcción horizontal.
El 14% del stock corresponde a construcción reciente (últimos 5 años), un ratio alto que confirma que Miraflores sigue absorbiendo inversión. Las microzonas con mayor densidad de proyecto nuevo son Santa Cruz, Leuro, el Centro de Miraflores y los bordes con San Isidro.
Zonas con mayor demanda
El Malecón y las primeras cuadras hacia el interior (Tarapacá, Malecón Cisneros, Malecón de la Reserva) son el tramo más caro del distrito, con precios que pueden duplicar el promedio. El eje Larco-Pardo y la zona inmediata al Parque Kennedy mantienen alta demanda de alquiler corporativo y turístico por su cercanía a comercio, restaurantes y transporte.
Santa Cruz combina edificios nuevos, precios intermedios y conexión directa con San Isidro: hoy es la zona de mayor rotación en venta. La Aurora, San Antonio y Leuro funcionan como segundo anillo residencial. En el borde con Barranco la demanda de alquiler se dispara por proximidad a la zona cultural.
Distribución por tipo de propiedad
- Departamento1,698 · 84%
- Dúplex83 · 4%
- Casa80 · 4%
- Oficina65 · 3%
- Local comercial43 · 2%
- Terrenos38 · 2%
- Estacionamiento5 · 0%
- Residencial5 · 0%
Zonas con más avisos en Miraflores
- San Antonio63 avisos · USD 3K/m²
- Aurora59 avisos · USD 2K/m²
- Leuro17 avisos · USD 3K/m²
- Armendariz17 avisos · USD 3K/m²
- Jose Balta10 avisos · USD 2K/m²
- Cercado De Miraflores9 avisos · USD 2K/m²
- Santa Cruz8 avisos · USD 2K/m²
- Malecon Reserva7 avisos · USD 4K/m²
Evolución del precio/m² (últimos meses)
| Mes | Precio/m² promedio |
|---|---|
| Abr 26 | USD 3K/m² |
| May 26 | USD 3K/m² |
| Jun 26 | USD 2K/m² |
| Jul 26 | USD 3K/m² |
| Ago 26 | USD 2K/m² |
| Sep 26 | USD 3K/m² |
| Oct 26 | USD 3K/m² |
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Preguntas frecuentes
- ¿Con qué frecuencia se actualiza este reporte?
- Las cifras de listings, precios y composición se calculan a partir de las propiedades activas en Doomos y se refrescan cada 24 horas. La fecha visible en la cabecera del reporte indica el último cómputo.
- ¿Cómo se calcula el precio promedio?
- El promedio se calcula sobre las propiedades activas, verificadas y publicadas en el portal con precio normalizado a USD. Antes de promediar se descartan los outliers (top y bottom 5% por precio) para que un aviso mal categorizado no distorsione la estadística del distrito.
- ¿Estas cifras incluyen propiedades de subasta o remate?
- No. El reporte solo agrega propiedades publicadas como venta o alquiler estándar en Doomos. Subastas judiciales, remates bancarios y propiedades fuera del listado público no entran en el cálculo.
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Cifras calculadas a partir de los avisos activos, verificados y publicados en Doomos al 23/10/2026. Los promedios excluyen el 5% superior e inferior por precio para evitar la distorsión de outliers. El reporte editorial fue actualizado por última vez el 2026-04-23 y se refresca al menos una vez por mes.