Miraflores es, sobre todo, un mercado de departamentos. De los 3,571 avisos activos, 2,749 (77%) son departamentos, frente a 251 casas y 309 oficinas. Esa proporción explica por qué los promedios de área y habitaciones son menores que en distritos vecinos: el tamaño promedio gira en torno a 150 m² y la composición típica es 2-3 dormitorios con 2-3 baños y una cochera.

El stock se divide en tres grandes capas. La primera, edificios consolidados entre los años 80 y los 2000, concentrados en la zona centro y en la vecindad del Parque Kennedy, donde los precios arrancan desde los USD 140,000 para tickets de 60-70 m². La segunda, edificios de segunda y tercera generación en zonas como Santa Cruz, La Aurora y San Antonio, con departamentos de USD 250,000 a USD 450,000. La tercera, producto premium frente al Malecón o en calles clave como Pardo y Larco, donde los penthouses de estreno superan el millón de dólares.

Hay 102 proyectos de construcción reciente activos (con año de construcción dentro de los últimos cinco años). Ese volumen es alto para el tamaño del distrito y da pistas sobre dónde se concentra la inversión actual: Santa Cruz, Leuro, Centro de Miraflores y los bordes con San Isidro.

Aunque el distrito es pequeño, el precio por m² varía notablemente dentro de sus fronteras. El Malecón y las primeras cuadras hacia el interior (Tarapacá, Malecón Cisneros, Malecón de la Reserva) son el tramo más caro, con precios que pueden duplicar el promedio distrital. El eje Larco-Pardo y la zona inmediata al Parque Kennedy mantienen una demanda sostenida por su cercanía a comercio, restaurantes y transporte público.

Santa Cruz es hoy una de las microzonas más movidas del distrito: combina edificios nuevos, precios intermedios y conexión directa con San Isidro. La Aurora, San Antonio y Leuro funcionan como segundo anillo, con perfil más residencial y menos comercial. En el borde con Barranco (calles cercanas a Armendáriz) el precio baja un poco pero la demanda de alquiler se dispara por la cercanía a Barranco.

Los USD 5,980 por m² en venta son un promedio ponderado sobre los 2,186 avisos activos; el rango real que verás al buscar va desde USD 3,500 en edificios antiguos hasta más de USD 9,000 por m² en estrenos frente al Malecón. Para una operación típica de 3 dormitorios y 130-150 m² en un edificio del 2015 en adelante, el ticket de compra más frecuente en este momento está entre USD 600,000 y USD 900,000.

En alquiler, el promedio mensual de USD 2,430 también es un compuesto. Un 1-dormitorio amoblado orientado a expatriados arranca en USD 1,000-1,500; un 3-dormitorios en zona consolidada ronda los USD 2,500-4,000. La relación renta/precio anual se mueve alrededor del 4%-4.5% bruto, que es de las más estables de Lima, y es el principal motivo por el que Miraflores concentra tanta inversión en alquiler corporativo y turístico.

El perfil de la demanda es amplio. Para profesionales jóvenes o expatriados, el atractivo es la caminabilidad: restaurantes, ciclovías, malecón, y transporte al resto de Lima a través del Metropolitano (estación Ricardo Palma) y buses a San Isidro, Barranco y el Centro. Para familias, hay una capa de edificios más amplios hacia Santa Cruz y La Aurora, con colegios cercanos como Markham, Nuestra Señora del Pilar y San Silvestre, entre otros.

Para inversionistas, Miraflores sigue siendo el mercado con mayor liquidez de Lima: vender o alquilar un departamento estándar rara vez toma más de 90 días en buenos tiempos y la rotación de inquilinos corporativos es alta. La contracara es el ticket de entrada: por debajo de USD 150,000 el stock es limitado y casi todo son edificios antiguos.