San Borja fue creado en 1983 como una urbanización planificada y esa herencia se nota en su trama. Calles amplias, parques cada pocas cuadras, y una grid ordenada que contrasta con la evolución más orgánica de Miraflores o La Molina. El resultado es un distrito predominantemente residencial, con densidad media y baja presencia corporativa.

Eso define su perfil de compra: 67% del stock son departamentos (711 de 1,056), pero la mayoría están en edificios de 6-12 pisos más que en torres altas. Las casas activas (208) son significativas para el tamaño del distrito y concentran la demanda familiar de largo plazo. La construcción reciente es alta para su tamaño: 63 proyectos de los últimos cinco años, una densidad de producto nuevo sólo superada por Surco dentro del Top-5.

Chacarilla es la zona más activa del distrito, con 32 avisos en venta y un tipo de producto mixto entre departamentos modernos y casas intermedias. El borde con Surco (Chacarilla San Borja) mantiene una oferta muy similar a Chacarilla propiamente dicha y los precios se equilibran con Surco.

San Borja Norte concentra producto más denso y joven, con edificios construidos en las últimas dos décadas. San Borja Sur es más residencial-tradicional, con menos producto nuevo pero casas familiares bien mantenidas. La zona del Pentagonito (Cuartel General del Ejército, al este del distrito) combina seguridad perimetral, tranquilidad y edificios medios. Corpac, compartida con San Isidro en la parte noroeste, es un eje corporativo-residencial con edificios altos.

El USD/m² promedio de USD 3,570 posiciona a San Borja como alternativa concreta para compradores que quieren proximidad corporativa sin pagar los USD 6,000+ de San Isidro o Miraflores. El ticket promedio de venta es USD 680,000, intermedio dentro del Top-5.

Para un departamento estándar de 3 dormitorios y 130-180 m² en edificio moderno, el rango frecuente va de USD 350,000 a USD 650,000. Casas en San Borja Sur o San Borja Norte arrancan en USD 600,000 para 180-230 m² y pueden llegar a USD 1.2 millones en zonas consolidadas. El tramo premium (Chacarilla frente a Surco, pentthouses en Corpac) puede superar USD 900,000.

En alquiler, el promedio mensual es USD 1,942. Departamentos familiares de 3 dormitorios se mueven entre USD 1,300 y USD 2,400; casas amplias en San Borja Norte o Sur entre USD 2,200 y USD 4,000 dependiendo de estado, cocheras y número de dormitorios.

El perfil de comprador típico en San Borja es una familia joven o consolidada que valora la planificación urbana del distrito, la cantidad de parques por habitante (el Parque de la Familia, el Pentagonito como pulmón, y una grid de parques pequeños en cada urbanización), y la conexión vial: Javier Prado, San Luis, Aviación y Canadá atraviesan el distrito y dan acceso directo a San Isidro, La Molina, Surco y el resto de Lima.

La mayor oferta de colegios privados medios-altos (Santa María, Villa Caritas, Innova Schools, entre otros) sostiene la demanda familiar. Y para quienes trabajan en San Isidro o Surco, los tiempos de viaje en horas punta rara vez superan los 25-30 minutos, un factor concreto que diferencia a San Borja de La Molina.

Para inversionistas, el yield bruto anual ronda 3.5%-4%, similar a San Isidro, con ventaja en el ticket de entrada (USD 350,000 vs USD 700,000 por departamento comparable). La rotación de inquilinos es más lenta que en Miraflores porque el perfil familiar suele quedarse contratos de 2-3 años, lo que reduce costos operativos.