Sobre Magdalena del Mar
Pegado a San Isidro y con acceso propio a la Costa Verde, Magdalena concentra muchos de los precios por metro más competitivos de la zona centro de Lima.
Magdalena del Mar es uno de esos distritos que "ganan por comparación": al estar pegado a San Isidro y Pueblo Libre, recibe mucha demanda de compradores que quieren zona central de Lima pero no pueden —o no quieren— pagar el ticket de San Isidro o Miraflores. Doomos registra 776 avisos activos al 23 de abril de 2026 (561 de venta y 210 de alquiler) con un USD/m² promedio en venta de USD 4,672, el tercer más alto del Top-10 metropolitano después de San Isidro y Miraflores. El diferencial frente a esos dos: ticket promedio de USD 421,000 —aproximadamente la mitad que San Isidro— en unidades más compactas (114 m² promedio, 2.7 dormitorios).
El tercer USD/m² más alto de Lima con ticket intermedio
La combinación de USD/m² alto y ticket promedio intermedio se explica por el perfil del stock: Magdalena del Mar está dominada por departamentos medianos (113 m² promedio, 2.7 dormitorios) en edificios de mediana altura. El distrito es geográficamente pequeño y compacto, lo que limita la oferta horizontal (casas) y empuja todo el desarrollo hacia la densidad vertical.
El USD/m² de USD 4,672 lo posiciona entre San Isidro (USD 6,222) y San Borja (USD 3,570), pero con un producto promedio más compacto —ideal para parejas, profesionales jóvenes y familias pequeñas que quieren zona central sin el ticket de USD 700K+ que demandan Miraflores o San Isidro para unidades comparables.
Zonas internas: centro, Salaverry-Brasil, Costa Verde
El eje central del distrito, alrededor de la Av. Javier Prado y la Av. Brasil, concentra el mayor volumen de avisos. Departamentos de edificios consolidados entre los años 90 y los 2010 ofrecen tickets entre USD 160,000 y USD 320,000 para 2-3 dormitorios. La zona residencial cercana a la Av. Salaverry (borde con San Isidro-Jesús María) mantiene tickets más altos por proximidad al eje corporativo.
Hacia el mar, el borde de la Costa Verde concentra el stock más nuevo y premium. Edificios con vista al mar o muy cercanos al borde del acantilado publican tickets entre USD 250,000 y USD 600,000 dependiendo de vista y altura. Esta capa es la que más crece y explica los 35 proyectos de construcción reciente activos en el distrito.
Precios: la opción más eficiente de la zona centro
Para un departamento estándar de 2-3 dormitorios y 80-110 m² en edificio reciente, el ticket más frecuente va de USD 200,000 a USD 380,000. Unidades con vista al mar o en primera línea de Costa Verde superan USD 450,000 y pueden llegar a USD 650,000 en proyectos premium. El ticket promedio de USD 421,000 confirma que el distrito opera en una franja muy concreta del mercado: compradores con presupuesto de USD 200K-USD 450K que quieren zona consolidada.
En alquiler, el promedio mensual es USD 2,397. Un departamento familiar de 2-3 dormitorios se alquila entre USD 800 y USD 1,800 según ubicación. Unidades nuevas con vista al mar o cerca de Salaverry pueden pedir USD 2,000-USD 3,000 mensuales.
Para quién funciona Magdalena
Magdalena es para compradores y arrendatarios que priorizan ubicación central, acceso rápido a San Isidro y Miraflores, y el ticket más bajo posible dentro del Top-7 de zona centro/oeste de Lima. El perfil típico: profesionales jóvenes solteros o parejas sin hijos, familias compactas, o compradores de segunda vivienda o inversión que quieren entrar a la zona más valorada de Lima con presupuesto más ajustado.
Para inversionistas, el yield bruto anual ronda 4.5%-5.5%, competitivo frente al 4%-4.5% de Miraflores y 3.5%-4% de San Isidro. El producto más buscado es el departamento compacto de 2 dormitorios y 60-80 m² en edificio reciente: tiene demanda tanto de arrendatarios profesionales como de compradores finales, lo que lo hace altamente líquido al momento de revender.
La contracara: menos caminabilidad nocturna que Miraflores o Barranco, menor oferta de restaurantes y actividades lifestyle. El distrito funciona como residencial puro, no como destino de entretenimiento.
Propiedades destacadas en Magdalena del Mar
Ver todas
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto cuesta un departamento en Magdalena del Mar?
- El precio promedio de venta es USD 421,000 y el USD/m² promedio es USD 4,672. Un departamento de 2-3 dormitorios y 80-110 m² en edificio reciente se ubica entre USD 200,000 y USD 380,000. Unidades con vista al mar superan USD 450,000 con facilidad.
- ¿Por qué Magdalena tiene USD/m² tan alto?
- Porque el stock del distrito está dominado por departamentos medianos compactos (114 m² promedio) en zona central de Lima, pegada a San Isidro. La escasez de casas y lotes grandes impide que los precios promedios se diluyan por el efecto "lote grande" que sí ocurre en Surco o La Molina. Es un distrito donde el USD/m² refleja bien el precio real de compra por metro útil.
- ¿Cuál es la diferencia entre Magdalena y San Isidro / Jesús María?
- Magdalena es aproximadamente 30% más barata que San Isidro por metro y ticket promedio, con producto ligeramente más compacto. Frente a Jesús María, Magdalena tiene el diferencial de la Costa Verde y generalmente stock más joven. Frente a Pueblo Libre, Magdalena tiene mejor conexión con el eje Salaverry y la Costa Verde.
- ¿Qué zonas de Magdalena son más demandadas?
- El eje central (Javier Prado-Brasil) concentra volumen. La zona cercana a Salaverry tiene los tickets más altos por proximidad a San Isidro-Jesús María. El borde de la Costa Verde concentra el stock nuevo y premium; departamentos con vista al mar son los que más demanda reciben.
- ¿Cuánto paga un alquiler en Magdalena del Mar?
- El promedio mensual es USD 2,397. Un departamento familiar de 2-3 dormitorios se alquila entre USD 800 y USD 1,800. Unidades nuevas con vista al mar o cerca de Salaverry pueden pedir USD 2,000-USD 3,000 mensuales. El segmento 1-dormitorio profesional oscila entre USD 600 y USD 1,200.
Datos de Magdalena del Mar capturados el 2026-04-23, con 776 avisos activos en Doomos (561 de venta, 210 de alquiler). Última actualización editorial: 2026-04-23.